La surface utile brute, c’est quoi ?

La surface utile brute (SUB) est un concept essentiel pour tous ceux qui s’intéressent à l’immobilier ou à la construction. Que vous soyez propriétaire, locataire, promoteur immobilier ou urbaniste, comprendre la SUB peut vous aider à mieux appréhender la valeur et l’utilité d’un bien immobilier.

Définition de la surface utile brute (SUB)

La surface utile brute correspond à la surface de plancher totale d’un bâtiment, à laquelle on soustrait les surfaces occupées par certains éléments structuraux. Cela inclut les murs, les poteaux, les escaliers, et les gaines techniques, qui ne peuvent pas être utilisés comme des espaces de vie ou de travail. La SUB est souvent confondue avec d’autres types de surfaces comme la shon (surface hors œuvre nette) ou la shob (surface hors œuvre brute), mais elle est spécifiquement définie pour refléter les zones réellement utilisables d’un bâtiment.

Différence entre shon, shob et sub

• Shon : Surface hors œuvre nette, mesure la surface totale après déduction de certains éléments tels que les combles non aménageables, les caves, etc.
• Shob : Surface hors œuvre brute, inclut la totalité de la surface de plancher, sans aucune déduction.
• Sub : Surface utile brute, se concentre sur la surface réellement utilisable, excluant murs, poteaux, escaliers et gaines techniques.

La distinction entre ces différentes mesures est essentielle pour comprendre la valeur réelle d’un bien immobilier. Par exemple, un appartement avec une shob de 100 m² pourrait avoir une sub de seulement 80 m² si les murs, escaliers et autres éléments occupent 20 m².

Importance de la surface utile brute

La surface utile brute joue un rôle clé dans plusieurs aspects de l’immobilier et de la construction.

Estimation de la valeur immobilière

Lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, la SUB est un indicateur important de la valeur du bien. Les acheteurs potentiels cherchent à connaître la surface utilisable réelle du logement, car cela détermine combien d’espace est disponible pour les activités quotidiennes.

Calcul des loyers

Pour la location de bureaux ou de locaux commerciaux, la SUB est utilisée pour calculer les loyers. Un loyer basé sur la surface utile brute est souvent plus équitable, car il reflète l’espace réellement utilisable par le locataire, excluant les zones non fonctionnelles comme les murs épais ou les escaliers.

Respect des normes légales

Les réglementations en matière de construction et d’urbanisme prennent en compte la surface utile brute pour assurer le respect des normes. Par exemple, la loi impose des exigences minimales de surface pour les logements neufs, et la SUB est souvent la mesure de référence utilisée pour vérifier la conformité.

Optimisation de l’espace

Les architectes et les designers d’intérieur utilisent la SUB pour optimiser l’utilisation de l’espace. Connaître la surface utile brute permet de concevoir des espaces fonctionnels et esthétiquement agréables, maximisant l’efficacité de chaque mètre carré.

Calcul de la surface utile brute

Le calcul de la surface utile brute nécessite une mesure précise et une compréhension claire des éléments à exclure. Celui-ci se fait en 3 étapes :

1. Mesurer la surface de plancher de chaque niveau du bâtiment, y compris les murs, escaliers, et autres éléments structuraux.
2. Soustrayez les surfaces occupées par les murs, poteaux, escaliers, gaines techniques et autres éléments non utilisables.
3. Additionnez les surfaces restantes pour obtenir la surface utile brute totale.

Pour un appartement de 100 m² de surface de plancher totale, avec 15 m² occupés par les murs, escaliers et gaines techniques, la surface utile brute serait de 85 m². Cela signifie que les résidents disposent de 85 m² d’espace utilisable pour leurs activités quotidiennes.

Applications pratiques de la surface utile brute

La surface utile brute est utilisée dans de nombreux domaines, allant de la conception architecturale à la gestion immobilière.

Conception et aménagement

Les architectes utilisent la SUB pour concevoir des espaces optimisés. Par exemple, dans un immeuble de bureaux, ils veillent à maximiser la surface utile brute en réduisant les espaces non fonctionnels comme les corridors trop larges ou les murs épais.

Gestion et location de bureaux

Les gestionnaires immobiliers utilisent la SUB pour déterminer les loyers des bureaux et des locaux commerciaux. Un loyer basé sur la surface utile brute est plus représentatif de l’espace réellement utilisable par les locataires, ce qui peut rendre les conditions de location plus transparentes et équitables.

Vente et achat de biens immobiliers

Pour les transactions immobilières, la connaissance de la SUB est cruciale. Les acheteurs peuvent évaluer la valeur d’un bien en fonction de sa surface utile brute, et les vendeurs peuvent utiliser cette mesure pour justifier leur prix de vente.

Réglementation et conformité

Les autorités de régulation utilisent la SUB pour vérifier la conformité des bâtiments aux normes en vigueur. Par exemple, pour les logements neufs, il existe des exigences minimales de surface habitable qui doivent être respectées.