Tout savoir la copropriété et la vie de votre immeuble

Bien que régi par la loi, le statut de copropriété demeure vague dans les esprits. Quels sont les droits et obligations des copropriétaires ? A qui incombe la gestion d’une copropriété ? Ensemble découvrons le fonctionnement de la copropriété et la vie de votre immeuble.

C’est quoi la copropriété ?

Pour tout savoir sur la copropriété, commençons par la définir.

Une copropriété est tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. La copropriété est le partage d’un immeuble entre les différents propriétaires d’appartements. Chaque lot est composé de :

• La partie privative qui est réservée à l’usage exclusif du propriétaire du logement.
•  Une quote-part affectée à l’usage de tous les copropriétaires

Quels sont les différents modèles de copropriété ?

Il existe deux modèles de copropriété : la copropriété verticale et la copropriété horizontale.

La copropriété verticale

Considérée comme le modèle le plus connu, il concerne les appartements d’un même immeuble appartenant à plusieurs personnes. L’immeuble est géré en copropriété verticale et les différents propriétaires des appartements sont appelés copropriétaires.

La copropriété horizontale

 Par opposition à la première, elle désigne les maisons individuelles (parties privatives) sur un terrain commun. Ce dernier appartient aux parties communes. Cela signifie qu’une personne qui a acheté une maison n’est copropriétaire que du sol sur lequel la maison est construite.

Quelles sont les parties prenantes d’une copropriété ?

Conformément à la loi, la copro dispose de trois parties prenantes : le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires

Il regroupe l’ensemble des propriétaires détenant un lot dans l’immeuble. Juridiquement, il est considéré comme une personne morale, ce qui signifie que le syndicat des copropriétaires est doté d’une personne juridique apte à agir en justice en son nom. Il se réunit au moins une fois par an lors des assemblées générales de copropriété. Toutes les décisions sont prises ou votées par la majorité. Elles concernent :

• Le budget prévisionnel
• Les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes
• La reconduction du syndic dans ses fonctions ou son changement
• La modification du règlement de copropriété etc.

Le syndicat de copropriété

Il est élu par la majorité des copropriétaires au cours d’une assemblée générale. ses missions sont notamment : 

• Garantir la gestion administrative et financière de la copropriété,
• La convocation et la tenue des assemblées générales  
• Le recouvrement des impayés
• L’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires etc.

Le conseil syndical

C’est une entité constituée uniquement des copropriétaires. Il est l’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndicat. Sa principale mission est de contrôler la gestion du syndicat. Son rôle varie en fonction du modèle de gestion adopté par la copropriété. Les conseillers syndicaux ne sont pas rémunérés mais peuvent bénéficier d’une assurance à responsabilité civile.

Quels sont les modèles de gestion de la copropriété ?

Il existe trois principaux modèles de gestion de la copropriété. le syndicat professionnel, le syndicat des bénévoles et le syndicat coopératif.

Le syndicat professionnel

Ici les copropriétaires délèguent la gestion de l’immeuble à un cabinet ou entreprise de gestion professionnelle en échange d’honoraires. Toutefois pour tous services supplémentaires non inclus dans le contrat de base, le syndicat des copropriétaires devra payer selon la nature de la prestation. Par exemple la réalisation des travaux dans la copropriété, l’édition d’un état daté etc.

Le syndicat bénévole

C’est un copropriétaire qui assure la gestion de la copropriété. Il est élu par les autres copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue. Le syndic bénévole est une alternative économique comparée au syndic professionnel. Il peut recevoir une rémunération pour cela il faudra que la décision soit également votée en assemblée 

• Elle ne doit pas dépasser le seuil des revenus principaux
• Elle doit être un défraiement professionnel qui permet le remboursement des frais engagés pour l’exercice de sa fonction.

Le syndic coopératif

Il est assuré par le conseil syndical de la copropriété sans intermédiaire. Même si légalement c’est le président du conseil syndic qui est le syndic. Dans les faits, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété selon leurs affinités et leurs disponibilités.  Par exemple la gestion des travaux et sinistres de la copropriété. Contrairement au syndic bénévole, les copropriétaires ne peuvent pas rémunérer les membres du conseil syndical pour l’exercice de leurs fonctions.

 Que prévoit le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document écrit et signé par les parties concernées et qui définit les règles de fonctionnement de la copropriété. 

• Il précise les droits et devoirs de tous les copropriétaires. 
• Il contient les règles de la vie pratique et les règles de la gestion de l’immeuble. Par exemple, il définit le nombre maximal de propriétaires pouvant être membres du conseil syndical.
•  Il comporte également des informations sur l’administration et les conditions d’utilisation des parties privatives et communes de la copropriété

Il est rédigé le plus souvent par un notaire au moment où l’immeuble est mis en copropriété, c’est-à-dire lorsqu’il est divisé en lots.

• Il précise les charges auxquelles vous devez contribuer selon les principes de répartition établis par la loi.

Les charges de copropriété

Ce sont les charges  que doivent payer les copropriétaires pour assurer le bon fonctionnement de l’immeuble. On distingue 

• Les charges générales relatives à l’administration, la conservation, l’entretien des parties communes.
• Les charges spéciales pour les services collectifs et équipements communs.

Les charges de copropriété sont votées chaque année dans le budget prévisionnel en assemblée générale.

La régularisation des charges 

Elle concerne la répartition des charges entre le propriétaire et son locataire. 

Pour procéder à la régularisation des charges récupérables, il faut les comparer aux provisions perçues par le propriétaire pendant l’année aux dépenses réellement engagées au cours de l’année. 

En France, la régularisation des charges obéit à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Selon cette loi, le propriétaire doit informer : 

• Son locataire des charges récupérables et du montant exact pour chaque 
• Son locataire du mode de répartition entre les copropriétaires 
• Par une note,  indiquant le mode de calcul lié au chauffage et à la production d’eau etc.

Le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans maximum pour réaliser la régularisation des charges même si son locataire quitte son logement entre-temps. 

Un locataire peut également contester la régularisation des charges. Si le propriétaire y procède tard.

En cas de difficultés financières à s’acquitter de ses charges, le propriétaire — bailleur peut lui accorder des délais de paiement.

Comment se déroulent les travaux dans une copropriété ?

Dans une copropriété, le déroulement des travaux nécessite de faire le distinguo entre les parties privatives et les parties communes.

Les travaux dans les parties privatives

Effectuer les travaux dans son lot n’exige pas l’accord du syndic de copropriété ni sa prise en charge. Cependant certaines règles doivent être respectées pour ne pas enfreindre sur les parties privatives des autres membres de la copropriété.

Les travaux dans les parties communes

Ils sont communs à la copropriété et le plus souvent concernent :

• Les travaux d’entretien de l’immeuble tels que la mise en conformité des ascenseurs, le nettoyage des couloirs etc.
• Les travaux d’amélioration par exemple travaux dans le but d’économiser l’énergie 
• Les travaux urgents notamment le cas d’une chaudière qui tombe en panne.

La copropriété est simplement lorsque plusieurs personnes sont propriétaires dans un même immeuble (parties privatives) et partagent la propriété des parties communes. Ceci n’est pas sans causer des divergences. D’où la réglementation arbitraire de la législation pour éviter d’éventuelles tensions entre les copropriétaires.