L’attestation de valeur locative, à quoi sert-elle ? Comment l’obtenir ?

Avec la reconduction des dispositifs Denormandie et Pinel, respectivement jusqu’en 2023 et 2024, les investissements locatifs ont le vent en poupe : c’est 12 à 21 % de réduction d’impôt dont peuvent bénéficier les acquéreurs immobiliers dont l’objectif est de mettre en location un ou plusieurs logements. Que vous envisagiez d’en profiter ou que vous souhaitiez tout simplement savoir ce que vaut une propriété sur le marché locatif, vous aurez sans doute besoin de l’attestation de valeur locative. À quoi sert-elle, quel est son mode de calcul et à qui la demander ?

À quoi sert l’attestation de valeur locative ?

L’attestation de valeur locative est un document permettant d’estimer le revenu locatif moyen qu’un bien immobilier pourrait générer s’il était loué. 

Si certaines institutions la requièrent, elle peut également s’avérer très utile à titre individuel, dans certains cas.

Fixer le montant des impôts locaux

La valeur locative cadastrale des biens immobiliers est utilisée par l’administration fiscale pour servir de base au calcul du montant des impôts locaux, notamment celui de la taxe foncière. La taxe d’habitation est aussi concernée, cependant la réforme, amorcée en 2018 par le gouvernement, prévoit de supprimer cet impôt sur les résidences principales dès 2023.

Ce sont les commissions communales ou départementales des impôts directs qui ont pour rôle d’estimer la valeur locative des biens immobiliers et transmettent, ensuite, l’information à l’administration fiscale, par le biais d’une fiche d’évaluation.

Toutefois, il faut savoir que la valeur locative cadastrale est calculée selon le marché locatif au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties et d’après celui au 1er janvier 1961 pour les propriétés non bâties.

Dans les départements d’Outre-Mer (excepté Mayotte), elle se base sur le marché locatif de 1975 et celui de 2012 à Mayotte. 

Un plan de revalorisation est bien prévu par la loi finances de 2020, mais la mise en pratique effective prend du temps. Il faut, en effet, mettre à jour la base de données avec l’intégralité des loyers réellement pratiqués sur l’ensemble du territoire. 

Les propriétaires bailleurs ont ainsi, jusqu’au 01/07/2023, pour indiquer à l’administration le montant des loyers qu’ils pratiquent.

Autant le dire, les chiffres annoncés par l’administration concernant les valeurs locatives, ne reflètent pas toujours l’exacte réalité du marché actuel !

Demander un prêt immobilier

Si vous projetez de réaliser un investissement locatif, il y a de fortes chances pour que l’établissement bancaire l’exige afin de constituer le dossier d’emprunt. Ce document lui permet, en effet, de vérifier la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Quoi qu’il en soit, il est de toute façon dans votre intérêt de la joindre pour démontrer à la banque que le montant du loyer du bien que vous souhaitez acquérir est à même de garantir le remboursement des mensualités.  

Les éléments de calcul de la valeur locative d’un bien à usage d’habitation

S’il n’est pas possible de déterminer le montant de la valeur locative soi-même,  il est en revanche intéressant de connaître certaines des données servant à son estimation. De cette manière, vous pourrez vérifier l’exactitude des informations figurant sur votre relevé d’imposition.

La formule de calcul est la suivante : 

Valeur locative = surface pondérée x tarif au mètre carré du local

Qu’est-ce que la surface pondérée ?

Il s’agit de la superficie réelle (ou surface habitable) à laquelle sont appliqués des correctifs ou coefficients de pondération en fonction de divers facteurs : 

• Le confort (présence d’une baignoire, du gaz de ville…) ;
• La nature des pièces (salon, cave…) ; 
• L’état de la construction ; 
• La localisation géographique au sein de la commune ; 
• L’importance de la surface.

Les facteurs déterminants du tarif au mètre carré

Impossible d’en faire une liste exhaustive tant il y en a, mais voici les principaux :

• La catégorie du logement : il existe 8 catégories, de « très haut standing » à « aspect délabré », ainsi que plusieurs catégories intermédiaires notées M. Chaque commune possède ses propres critères de classification et peut, aussi bien, n’utiliser qu’une partie des 8 catégories. Les dépendances sont, quant à elles, catégorisées de la lettre A à la lettre D ;

• La localisation géographique : comme vous le savez, le marché de l’immobilier varie en fonction des zones géographiques. Ainsi, la loi Alur de 2014 (Loi sur l’Accès au logement et à l’urbanisme rénové) définit certains secteurs sous l’appellation « zones tendues ». Ces dernières concernent les agglomérations urbaines (centre et banlieue) de plus de 50 000 habitants dont la demande en matière de logement est supérieure à l’offre, ayant pour conséquence une hausse des prix de l’immobilier ;

• Le type de bien (maison, appartement…) ;  
• Sa superficie (plus le logement est grand, plus le prix au mètre carré diminue).

Comment obtenir une attestation de valeur locative ?

Selon l’usage que vous souhaitez en faire, deux interlocuteurs sont envisageables.

Au Trésor public

Afin de prendre connaissance des éléments sur lesquels l’administration fiscale base le calcul de vos impôts locaux, vous êtes en droit de contacter ses services afin que vous soit délivrée une copie de la fiche d’évaluation. Celle-ci vous renseignera sur les éléments pris en compte dans le calcul de vos impôts locaux. Si vous constatez des anomalies, vous pourrez, le cas échéant, faire une demande de rectification auprès de l’administration fiscale.

Auprès d’une agence immobilière

Dans le cadre d’une demande de prêt immobilier ou si vous souhaitez connaître le potentiel locatif d’un bien, un professionnel de l’immobilier saura vous renseigner avec précision en prenant en considération tous les paramètres nécessaires.