Servitude non ædificandi : ce qu’il faut savoir sur son application

En deux mots, une servitude non ædificandi signifie l’interdiction de construire dans une zone donnée. Mais que se cache-t-il vraiment derrière cette expression ? À quoi sert cette servitude ? Comment y mettre fin, et que faire en cas de litige ou de violation ? Dans cet article, vous trouverez toutes les réponses à vos questions sur la servitude non ædificandi.

La servitude non ædificandi, qu’est-ce que c’est ?

Une servitude, de manière générale, est une limitation du droit de propriété établie par acte notarié. Elle suppose l’existence de deux biens : le fonds dominant (terrain qui permet la mise en place d’une servitude) et le fonds servant (parcelle où la servitude s’applique). 

“Non ædificandi” vient du latin “non constructible” et interdit donc toute construction dans la zone concernée, comme indiqué dans l’article 689 du code civil. Dans ce cas, le propriétaire du fonds servant ne peut ni construire ni dresser des plantations. Si la servitude n’est pas respectée, le propriétaire du fonds dominant à le droit d’engager une action en justice.

Une servitude non ædificandi provient soit d’une convention privée, soit du plan local d’urbanisme (PLU).

En quoi est-elle utile ?

Dans la plupart des cas, une servitude non ædificandi est mise en place pour :

• Privilégier l’éclairage naturel ;
• Préserver le calme autour d’un cimetière ;
• Limiter le vis-à-vis et permettre une bonne circulation de l’air ;
• Maintenir l’harmonie au sein d’un quartier en permettant seulement la construction de maisons.

Comment mettre fin à une servitude non ædificandi ?

Tout d’abord, il faut savoir qu’une servitude non ædificandi s’applique à un bien, non pas au propriétaire de ce bien. Cela signifie que la vente d’un terrain n’aura aucun impact sur la servitude, qui continuera de s’appliquer comme si rien n’avait changé (l’acte de vente doit d’ailleurs mentionner l’existence de la servitude). Heureusement, une telle servitude n’est pas une fatalité. Il est tout de même possible d’y mettre fin pour mener à bien vos projets de construction. Plusieurs options s’offrent à vous :

• Établir un accord entre propriétaire du fonds dominant et propriétaire du fonds servant (notamment via une SCI, ou société civile immobilière)
• Profiter de la prescription trentenaire selon laquelle une construction sur le fonds servant qui reste incontestée pendant 30 ans met fin à la servitude
• Attendre que le terrain en question devienne inutilisable et mette un terme à la servitude

Que se passe-t-il en cas de violation de servitude ?

La servitude non ædificandi sert principalement la cause du fonds dominant puisqu’elle est imposée au fonds servant. Le propriétaire du fonds dominant peut, en cas de violation de servitude par le propriétaire du fonds servant, exiger la démolition du bien dans la zone concernée. Qu’il s’agisse de travaux en cours ou d’une construction achevée, cela ne fait aucune différence. 

En cas de litige ou de situation particulière, la cour d’appel pourra réexaminer l’affaire et rendre une nouvelle décision. Si cette décision n’était toutefois pas satisfaisante, vous avez également la possibilité de vous pourvoir à la Cour de cassation.