Quel est le rôle d’un tensiomètre locatif et comment fonctionne-t-il ?

La réussite d’un investissement immobilier est principalement évaluée par le rendement de son placement. Hormis les facteurs relatifs au logement en soi, un autre paramètre de taille influence le succès d’un projet de location. Il s’agit de la tension locative, soit le rapport entre l’offre et la demande. Pour l’estimer, les experts ont recours au tensiomètre locatif, un outil diagnostique pour évaluer le marché locatif d’une région.

Comment expliquer la tension locative ?

Un marché locatif est dit tendu quand la demande surpasse l’offre. En d’autres termes, c’est la facilité de trouver un locataire dans une région donnée. Cette notion a de grandes répercussions sur les investisseurs. En effet, il est plus facile de s’installer et de trouver un locataire dans une zone où la densité est élevée.

Un autre facteur accentuant cette tension, c’est la mobilité résidentielle et les flux constants des locataires. Les étudiants en quête de logement temporaire, par exemple, y contribuent fortement. Les déménagements en région parisienne sont aussi fortement remis en cause. Enfin, les constructions de logements neufs en nette baisse réduisent le nombre de logements vacants disponibles.

D’un autre côté, la tension locative peut être relative à un seul type d’habitation : les studios, les appartements de grande surface, les maisons à loyer pour petits budgets, etc. C’est particulièrement le cas dans les grandes villes.

On peut croire que la tension locative est un phénomène qui se limite à la zone urbaine, mais c’est loin d’être le cas. En région rurale, suite au manque de structure, l’offre demeure insuffisante malgré la faible densité de population.

Comment fonctionne un tensiomètre locatif ?

Intéressons-nous maintenant au tensiomètre locatif élaboré par l’INPI. Il permet d’évaluer la tension locative dans le secteur privé ou de comparer la différence entre la tension locative de deux villes. Il s’agit d’un outil digital efficace en vue de situer son offre sur le marché immobilier local. Cela évite de faire de longues recherches et de recueillir des données manuellement.

La mesure s’effectue sur deux variables :

• D’une part, la demande locative, qui est calculée sur le ratio entre l’offre et la demande. Elle répond à la question : est-il facile pour les locataires de trouver le logement voulu ?
• D’autre part, la capacité immobilière, qui elle traduit le rapport entre le prix des logements observé et le budget alloué au loyer. C’est ce qui reflète réellement si le marché immobilier est tendu ou défavorable aux propriétaires.

Cette analyse dynamique s’étale sur 12 mois, et se base sur les données recueillies par la plateforme principale. On peut visionner les résultats en fonction de l’adresse et du type de logement (Studio, T2, T3, etc.). Il suffit de préciser le code postal et le tour est joué.

Les résultats sont affichés sous forme de graphe avec un code couleur : vert pour les zones favorables, jaunes pour les zones moyennes, rouges pour les zones défavorables. Pour comparer deux régions, ou deux zones, il faut sélectionner les tensions locatives de deux adresses différentes.

En plus du tensiomètre locatif, il existe d’autres outils conçus pour le même effet, à savoir : l’indicateur de tension immobilière, le simulateur de zones tendues, etc. Cela dit, ces derniers sont moins spécifiques et ciblent les départements et les grandes villes, avec moins de précision.

Quel est l’intérêt d’un tensiomètre locatif ?

Un propriétaire souhaitant mettre son bien immobilier sur le marché trouvera tout intérêt à utiliser un tensiomètre locatif. À titre indicatif, il permet de :

1 — Déterminer les meilleures zones d’investissement

Trouver où investir n’est pas toujours une partie de plaisir. Grâce au tensiomètre locatif, on arrive à comparer efficacement les deux villes locatives. Bien que ce ne soit pas une méthode infaillible, il permet d’orienter ses recherches et de déterminer le marché immobilier le plus favorable. De la sorte, on s’assure que l’investissement immobilier en vaille le coup dans la ville voulue. Plus la demande est importante, plus les opportunités de location se présenteront.

2 — Trouver le juste prix de location

Le prix de location est lui aussi sujet à la loi de l’offre et de la demande. De ce fait, un tensiomètre permet d’estimer le tarif qu’on peut proposer sur la ville ciblée. En connaissant le profil des locataires, on peut se faire une idée du rendement de l’investissement immobilier.

Le premier objectif est de couvrir les besoins de location, soit d’atteindre l’autofinancement. Dans un deuxième temps, on essayera d’améliorer son rendement, sans pour autant perdre ses locataires. En effet, un loyer au-dessus des prix du marché n’est pas une bonne stratégie sur le long terme. À terme, on pourra atteindre le niveau de loyer voulu.

3 — Combler le vide de vacances locative

Les vacances locatives sont un blanc appréhendé par tous les investisseurs immobiliers. Elles se définissent par la période d’absence de locataires entre deux contrats. Sur le plan financier, l’élongation de cette durée a un lourd poids sur le propriétaire. Il est donc impératif de trouver un nouveau locataire dans les moindres délais.

Lorsque le marché immobilier est tendu, les chances de trouver un locataire au budget proposé augmentent. D’où l’intérêt de cibler sa zone d’investissement par le biais d’un tensiomètre locatif.

4 — Propulser son rendement

Une région sous tension est presque toujours saturée en potentiels locataires. Cela signifie qu’il est possible d’avoir retour sur investissement en moins de temps, surtout que les prix de l’immobilier sont en hausse permanente. Par contre, il sera plus difficile de rentabiliser son placement immobilier dans les zones à tension immobilière basse. Ceci revient en grande partie à la difficulté qu’on éprouve à trouver un locataire dans ces villes.

5 — Guide les promoteurs immobiliers

Un tensiomètre locatif intéresse principalement les investisseurs immobiliers, mais pas que. Les promoteurs y ont également recours pour trouver les meilleures zones pour lancer leurs projets immobiliers. Dans les zones à forte tension locative, les particuliers éprouvent de grandes difficultés à trouver où se loger. C’est pourquoi la construction de nouveaux logements pourrait être intéressante pour équilibrer le marché locatif de ces villes.