Quand parle-t-on de rachat de prêt immobilier ?

Bien que le surendettement soit en baisse depuis quelques années dans l’Hexagone, le nombre de dossiers de surendettement acheminés vers la Banque de France est toujours assez important. En effet, contracter plusieurs crédits alourdit les charges de l’emprunteur et réduit ses capacités financières au quotidien. Heureusement, il est possible de regrouper plusieurs dettes pour avoir un remboursement mensuel allégé grâce au rachat de prêt immobilier.

Qu’est-ce que le rachat de prêt immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier, également appelé regroupement de crédits est une procédure qui, comme son nom l’indique, consiste à fusionner plusieurs crédits en un seul contrat afin de payer une mensualité unique et moins onéreuse.

Les crédits à racheter peuvent avoir des durées de remboursement et des taux différents. Ils peuvent avoir été contractés avec différentes banques ou établissements financiers. Pour bénéficier d’un rachat de prêt immobilier, la banque ou l’organisme financier fera baisser le montant de vos mensualités et donc, votre taux d’endettement. Au final, vous vous retrouvez avec un seul crédit. Pour bénéficier d’un rachat de crédit immobilier, vous devez :

• être en mesure de fournir un apport personnel couvrant divers frais (frais de dossier, frais d’agence et frais de notaire),
• avoir une situation professionnelle et financière stable,
• avoir un capital restant dû supérieur à 60 000 euros,
• avoir un taux d’endettement de 35 % maximum,
• avoir un minimum d’un point d’écart entre le taux du prêt actuel et le nouveau taux,
• n’avoir aucun incident bancaire.

Les prêts immobiliers dont le montant débloqué a été utilisé pour un bien en cours de construction ne peuvent être rachetés. La durée du nouveau contrat est généralement inférieure ou égale à 25 ans. La durée du rachat de prêt immobilier varie selon l’établissement bancaire partenaire et tient également compte de la situation et des besoins de l’intéressé.

Il est possible de demander le rachat d’un crédit de consommation intégrant un crédit immobilier pour tout individu de 18 à 95 ans (à la date de fin du crédit), dont le total du capital restant dû est compris entre 22 000 euros et 1,5 million d’euros.

Deux types de rachat de prêt immobilier

On distingue deux types de rachat de crédit immobilier : le rachat hypothécaire et le rachat cautionné. Lors d’un rachat de crédit immobilier hypothécaire, les prêts de l’intéressé sont regroupés en un seul crédit qui sera garanti par l’hypothèque d’un bien immobilier dont il est le propriétaire. Un notaire devra estimer la valeur du bien immobilier.

Lors d’un rachat de crédit immobilier cautionné, c’est l’organisme financier qui se porte garant du prêt. Il prendra en charge les impayés si l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité de rembourser. L’évaluation de la caution se fait en fonction de la valeur de son patrimoine immobilier et mobilier. Il n’est pas nécessaire de faire appel à un notaire pour un rachat de crédit cautionné.

Quelques ambiguïtés à éclaircir sur le rachat de crédit immobilier

La notion de rachat de crédit immobilier est souvent confondue avec d’autres pratiques plus ou moins similaires comme le rachat de crédit à la consommation ou encore la renégociation de prêt. Il convient de faire la lumière sur ces notions.

Rachat de crédit immobilier ou à la consommation ?

Lors d’une procédure de rachat de crédit, il est possible de regrouper plusieurs prêts de natures différentes en un seul crédit. Si au moins 60 % du montant total des crédits à regrouper concerne des prêts immobiliers (ou un seul prêt immobilier), on parle bien d’un rachat de crédit immobilier.

Par contre si le montant cumulé des prêts immobiliers représente moins de 60 % de la totalité des crédits à racheter, on parle d’un rachat de crédit à la consommation.

Renégociation de crédit ou rachat de prêt immobilier ?

Une renégociation de crédit immobilier consiste à demander la baisse du taux de votre prêt. Elle s’effectue auprès de la banque ou de l’établissement qui vous a octroyé le prêt à renégocier. Ce cas de figure est de plus en plus courant, sachant que les taux d’intérêt des prêts ont tendance à baisser. Une personne ayant contracté un prêt il y a 7 ans, par exemple, peut alors se sentir lésée en continuant de payer des intérêts élevés, qui sont très loin des standards actuels.

Une demande de renégociation de crédit n’est pas rentable si la différence entre l’ancien et le nouveau taux est inférieure à un point et si vous avez déjà dépassé le premier tiers de sa durée contractuelle.

Par contre, une demande de rachat de crédit immobilier (ou de crédit à la consommation) s’effectue auprès d’une autre banque, celle qui va racheter vos prêts. Cela étant dit, dans certains cas qui tendent à se raréfier, l’emprunteur peut demander un rachat de plusieurs crédits sans changer de banque. Contrairement aux idées reçues, la renégociation est plus complexe et plus contraignante que le rachat de crédit, même auprès d’une autre banque.

Les avantages du rachat de prêt immobilier

Le rachat de crédit immobilier offre de nombreux avantages pour l’emprunteur, à savoir :

• des mensualités revues à la baisse : Le rachat de crédit immobilier a pour objectif principal de réduire les remboursements à payer mensuellement. Cela aura pour effet d’alléger vos charges fixes jusqu’à l’échéance du crédit,
• la baisse des taux d’intérêt : en faisant baisser le taux d’intérêt, l’organisme qui rachète vos crédits vous offre l’avantage de réduire la durée du crédit de plusieurs mois, voire de quelques années. Tout dépendra du montant des nouvelles mensualités,
• la prévention et la résolution du surendettement : le surendettement n’est jamais une bonne chose puisqu’il réduit votre pouvoir d’achat. Pire encore, en cas d’incident majeur comme la cessation d’une activité professionnelle, la perte d’un emploi ou une invalidité cela peut vous mettre en grande difficulté financière,
• une meilleure gestion de votre budget : suivre 4 ou 5 crédits n’est pas chose aisée, surtout si les dates de prélèvement des remboursements sont différentes. En regroupant tous vos engagements en un seul crédit, la gestion de votre budget sera beaucoup plus simple,
• le financement d’un nouveau projet : avec un seul crédit à rembourser, il sera plus facile pour vous de demander et de gérer un autre crédit supplémentaire pour financer un nouveau projet.

Quels prêts peut-on regrouper dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier ?

Un rachat de crédit immobilier est souvent mixte. De nombreux types d’engagements peuvent être intégrés dans cette opération. Ainsi vous pouvez regrouper vos prêts immobiliers, vos crédits à la consommation, une location avec option d’achat ou encore votre découvert bancaire si celui-ci dépasse la durée d’un mois.

Ce n’est pas tout, vous pouvez également inclure des dettes à l’endroit de tiers comme les retards de loyer, les retards de paiement d’impôt, les pensions alimentaires, la somme due à un huissier, les prêts employeurs et toutes les factures impayées.

Comment demander un rachat de crédit immobilier auprès d’une autre banque ?

La première chose à faire avant de se lancer dans cette démarche consiste à faire une simulation de rachat de prêt immobilier. Cela vous permettra de vérifier si la procédure vous est avantageuse.

Ensuite, vous devrez rassembler les documents habituellement requis pour une demande de prêt. Une fois votre dossier complété et transmis à la banque, cette dernière fera part de son accord ou de son refus. S’il y a accord, vous recevez un document mentionnant cette décision et un tableau d’amortissement détaillé. Le cas échéant, la banque pourrait vous orienter vers une offre plus adaptée. Après réception de l’accord de la banque, vous bénéficiez d’un délai de réflexion pour accepter ou refuser la proposition de l’établissement.