Loi Girardin Industriel : fonctionnement, avantages et inconvénients

Le domaine de l’immobilier regorge de niches fiscales. L’un des dispositifs de défiscalisation n’est autre que la loi Girardin industriel, une méthode de réduction d’impôt one-shot qui présente de nombreux avantages fiscaux. 

Vous voulez connaître sa particularité ? C’est que le gain cumulé est proportionnel au pourcentage d’impôts défiscalisés.

Qu’est-ce que la loi Girardin industriel ?

La loi Girardin industriel est un dispositif fiscal qui est dédié tout particulièrement aux entreprises d’Outre-Mer. De fait, les contraintes subies dans ces départements pèsent énormément sur l’organisation des entreprises. Que ce soit lié aux propriétés de la situation géographique, ou simplement à l’éloignement, les motifs de cette réforme sont multiples.

À cet effet, elle consiste à accorder des avantages fiscaux à des investisseurs qui participent dans des projets industriels éligibles. Il peut s’agir de n’importe quel type de société (SAS, SARL, SNC, etc.), du moment qu’il est question d’un investissement immobilier en département d’Outre-Mer. 

Plus spécifiquement, cette méthode rentre dans le cadre de la relance des investissements qui va favoriser la cohésion territoriale avec la métropole.

Il faut noter que la réduction d’impôt est en valeur absolue. C’est-à-dire que le gain est calculé est une fraction des sommes investies. Il s’agit de réductions sur le revenu qui peuvent être investies dans divers domaines (industriel, artisanal, agricole, etc.). 

Attention, à compter du 1er janvier 2021, le dispositif a été retiré des départements d’Outre-Mer et de l’île de Saint-Martin. Cela étant, il est toujours applicable pour les investissements réalisés avant cette date en collectivité d’Outre-Mer ou en Nouvelle-Calédonie.

Principe et fonctionnement — Comment évaluer le potentiel gain d’un investisseur ?

Pour réellement comprendre cette loi de défiscalisation, il faut commencer par étudier le déroulement d’un projet entrant dans le cadre de la loi Girardin industriel.

Lorsqu’on souhaite bénéficier de cette modalité de défiscalisation, il faut réaliser un apport financier à une société de portage. Ce dernier doit se faire en une seule fois. D’où le principe de l’investissement immobilier One-shot ou à un coup. Ces fonds perdus seront dédiés à l’achat de matériel loué à un exploitant en Outre-Mer. 

Par ailleurs, il doit obligatoirement s’agir d’un logement neuf. Cette opération s’étale sur une durée de 5 ans, et prend fin au moment de :

• La liquidation du matériel attribué aux locataires pour une somme symbolique.
• La réduction des impôts sur le revenu, qui est supérieure à l’investissement initial des concernés. Elle est touchée en totalité un an après.

Pour calculer le taux de réduction d’impôt, il faut prendre en considération plusieurs paramètres à savoir : le montant total de l’apport, le plafonnement global, la nature du logement (logements sociaux, etc.) et le lieu de location. Cela dit, le gain est le plus souvent de 10 à 20 % supérieur à l’apport initial, la défiscalisation est donc entre 110 et 120 %.

Contrairement aux autres types de plafonnement des niches fiscales qui sont fixés à 10 000 euros, comme la loi Pinel, la loi Girardin industriel possède un plafonnement spécifique à 18 000 euros. Les 8000 euros supplémentaires ajoutés au plafond de droit commun reviennent au fait qu’il s’agisse d’un investissement d’Outre-Mer. 

C’est sans compter la rétrocession locataire qui potentialise davantage ses avantages fiscaux. Cela signifie que seule la partie non rétrocédée est retenue pour la réduction des impôts. Par ailleurs, si le montant perçu excède celui de vos impôts de l’année fiscale en cours, il est possible de le reporter pour la suivante.

Conditions pour bénéficier de la loi Girardin industriel

Afin de bénéficier de ce dispositif fiscal, il faut impérativement remplir les conditions suivantes :

• La durée de location doit être au minimum de 5 ans consécutifs, et les parts doivent être portées tout le long du projet.
• Si l’investissement est d’une valeur supérieure à 250 000 euros, il est nécessaire d’obtenir un agrément fourni par le ministère de l’Économie et des Finances.
• L’ancienneté de l’entreprise : pour celles exerçant dans le BTP et les transports, on requiert un minimum de 2 ans d’ancienneté. Ceci permet de vérifier l’authenticité et le sérieux des locataires.

Avantages et Inconvénients

Peser le pour et le contre, telle est la plus grande hantise des contribuables. De l’ensemble des niches fiscales qu’on peut exploiter, la loi Girardin industriel est-elle la plus judicieuse ? 

Il faut être conscient qu’en dépit de la réduction d’impôt conséquente, il n’est pas dénué de risques !

Les avantages de la loi Girardin industriel

Le premier avantage à considérer, c’est l’application de la réduction d’impôt l’année fiscale en cours. Les avantages fiscaux sont rapidement perçus, c’est ainsi l’option rêvée de ceux qui ne souhaitent pas s’engager à long terme.

D’autre part, le plafonnement spécifique de ce dispositif est aussi très intéressant. Il est pensé pour les contribuables qui ont une forte imposition. 

Dans l’ensemble, c’est donc un excellent projet à court terme.

Les inconvénients de la loi Girardin industriel

Malgré tout, la loi Girardin industriel n’est pas dénuée de risques. C’est un investissement qu’il faut mûrement réfléchir et qui peut mal tourner si on ne le prépare pas convenablement.

Il ne faut pas se faire aveugler par les taux de rentabilité. On doit faire très attention à la réputation des entreprises et où l’on place son investissement. Si le projet n’avance pas, l’investissement ne sera pas rentable. Par ailleurs, si celle-ci a recours à un crédit bancaire, il est nécessaire de vérifier la présence d’une clause de non-recours contre les associés. Cela vous protège de toute manipulation malhonnête.

D’autre part, on peut remettre en cause votre éligibilité si vous ne maintenez pas les parts de la société tout le long des cinq ans prévus. À titre d’exemple, si la location prend fin brusquement, ou simplement dans la mesure où elle cesse avant échéance, le dispositif n’est pas valide.

Enfin, comme nous l’avons évoqué plus haut, l’accord du ministère de l’Économie et des Finances est requis pour tout investissement dépassant les 250 000 euros hors taxe.

Tout compte fait, en plus d’encourager le développement des territoires d’Outre-Mer, la loi Girardin industriel possède énormément d’avantages fiscaux. Ceci dit, il est indispensable de prendre ses précautions, et ne pas commettre d’erreurs qui pourraient annuler votre investissement immobilier.